借地とは?
底地と建物所有を目的とした借地権をあわせたものを“借地”といいます。
全体から借地権部分を差し引いた土地の部分を“底地”あるいは“底地権”といい、土地所有者が所有しています。
他方、借地権は、借地にある建物を登記することで、借地権を守ることができ、借地権は借地法などの法律により強く守られています。
借地の課題問題とは？
底地は、“不完全所有権”と言われています。不完全であるが故に、駐車場として貸したときと比較して地代の収益性は低く、底地単独での換金性の低さ、借地権者とのいざこざ、道路付けが悪いあるいは建築基準法の道路に接道していないなどの建築基準法での問題など、いろいろな課題問題があり“土地は貸したら戻ってこない”のです。
借地権は、法律に強く守られていますが、建物の価値が無くなると担保価値はほぼゼロ、借地権単独での換金性はとても低く、地代を払い続ける義務、何をするにも土地所有者の承諾が必要など“土地は借り物” です。
底地も借地権も、それぞれいろいろな課題問題があるのです。
借地の整理とは？
整理とは売却とも言い換えられますが、弊社は“売却”という言葉を使いたくありません。
売却は結果ありきの印象があり、【借地の整理】を確実に行っていくには、不動産専門士業とともに行う“調査～分析～方針”で課題問題をはっきりさせ、その方針のもと【借地の整理】を行うことが欠かせず、単に底地や借地権を売却して終わりではありません。
そして整理をした後も、検証を行うことが必要です。
単なる売り買いとは違う対応が必要なので、【借地の整理】と称しています。
借地の今そこにある危機
【土地所有者と借地権者の高齢化と借地建物の老朽化】
戦前戦後から、数十年経過している借地。
借地権を設定した当初は、借地建物も新築で土地所有者と借地権者ともに、
“若かった”のでお互いの関係はスムースでしたが、時が経過して現在問題が増えてきています。
・借地建物の経年劣化が進んでしまった
・更新料を支払う必要がある
・借地権者のお子さんは、別世帯に住むようになる
・土地の固定資産税が上昇しても、地代を思うように 上げられない
～借地の疲弊～
・借地建物の老朽化
・土地所有者と借地権者双方の高齢化
・地代の滞納や支払いの遅れが増える
・借地建物を建て替えたい、大規模修繕が必要（承 諾料が払えない）
・借地権を引き継ぐのはイヤ（借地権の相続放棄）
・借地空き家の増加
・当時の関係者が死去（当時の事情が分からない）
貸した、借りた当初は良かったのですが、借地の歴史の経過とともに状況は悪くなりつつありますが、
簡単にお互いの関係を解消することは出来ないのです
実例紹介
借地権者が死去し、借地権の相続人全員が相続放棄をした借地建物の空き家を“借地空き家”と称しています。
土地所有者は、借地空き家を勝手に壊したり家の中に入ったりすることは出来ません。
この“借地空き家”が、いろいろな問題を起こしています。
実例1｜借地権の相続人は全員相続放棄
地代滞納数年の借地空き家があり、専門家による相続関係人調査で借地権の相続人の全員相続放棄が判明しました。
そのため、土地所有者が相続財産管理人の選任の申し立てをすることに・・。
予納金を支払って相続財産管理人の選任を裁判所に申し立て、「地代滞納による土地賃貸借契約解除・建物収去土地明け渡し請求」を選択することになりました。
ですが、時間をかけて契約解除と土地明け渡しを勝ち取っても、借地空き家に残る残置物は勝手に処分できない可能性がありますし、建物解体費用を土地所有者が負担することになります。
土地所有者曰く、「何で費用をかけてこんな苦労をしなければならないのか理解できない。」
これが借地空き家です。
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